A reforma tributária vai alcançar parte dos aluguéis, mas o proprietário que aluga como pessoa física só passa a recolher o IBS e a CBS em duas condições ao mesmo tempo: receita anual com locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados no ano anterior. É o que determina o artigo 251 da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta os novos tributos sobre consumo. Fora desses casos, a pessoa física que aluga imóveis não é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
Quando a pessoa física entra
- Limite de receita: mais de R$ 240 mil por ano com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. O valor é atualizado mensalmente pelo IPCA, segundo a lei.
- Quantidade de imóveis: o texto legal fala em “mais de 3” bens imóveis distintos. O que conta como imóvel distinto será definido em regulamento.
- Entrada no próprio ano: se a receita de aluguel superar o limite em mais de 20% durante o ano em curso (ou seja, passar de R$ 288 mil, antes da atualização), a pessoa física também passa ao regime regular naquele mesmo ano.
O que alivia a conta
- As alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis ficam reduzidas em 70%, conforme o artigo 261 da lei.
- Na locação de imóvel residencial, o contribuinte pode deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por imóvel, até o limite da própria base (artigo 260).
E as empresas?
A lei submete ao regime regular do IBS e da CBS os contribuintes que apuram os tributos por esse regime, o que alcança empresas que alugam imóveis: para elas, a receita de locação passa a ser tributada também por IBS e CBS, além dos tributos que já pagam. A cobrança segue o calendário de transição da reforma, que é gradual.
O que ainda não está definido
O regulamento deve detalhar o conceito de imóvel distinto e outros critérios. Se o custo adicional será repassado aos inquilinos depende do mercado e não está definido em lei. Este texto descreve as regras da Lei Complementar 214/2025 em seu texto atual; mudanças posteriores na lei ou no regulamento podem alterar a aplicação prática.
